🐾 房客帶 ESA 比特犬入住，房東能拒絕嗎？｜ESA 權利、HOA 舉報與保險風險實境對白（第 6 集）
【Landlord Script Series Ep. 6】 這一集，我們來演房東最怕、最常遇到、也最難處理的灰色地帶：
房客帶一隻比特犬入住，說牠是情緒支持動物（ESA – emotional support animal）。
房客說：「牠不是寵物，是醫生開立 ESA，你不能拒絕。」
HOA 說：「我們社區禁止 Pit Bull，請你 10 天內移除。」
保險公司說：「高風險犬種咬人，可能不在保障範圍。」
夾在中間的房東，只能深呼吸：
到底 ESA 有哪些權利？房東可以要求什麼？什麼情況下可以說「不」？
我們用「房東 × 房客 × 鄰居 × HOA × 保險代理人」的實境對白，把這些問題一次演給你看。
（溫馨提醒：以下內容為一般資訊與案例分享，並非個別法律意見。實務操作前，請諮詢當地合格法律與保險專業人士。）
🎭 場景設定：Newark 的 Townhouse × 一隻名叫 Coco 的 ESA
地點：加州 Newark 某 townhouse 社區，有 HOA 管理。
角色：
- L（Landlord 房東）：住 Fremont，有經驗，懂一點保險與租屋法。
- T（Tenant 房客）：新租客，帶一隻看起來像 Pit Bull 混種的狗。
- H（HOA Manager）：社區管理員，負責執行 HOA 規定。
- N（Neighbor 鄰居）：隔壁住戶，有小孩，對狗比較敏感。
- A（Agent 保險代理人）：L 的房屋保險與房東保單顧問。
🗣️ 對白一：交屋當天，房客牽著一隻狗出現
T（房客，笑笑）： 嗨！這是 Coco，牠是我的 ESA（Emotional Support Animal）。因為牠是 ESA，不是 pet，所以你租約上寫的「no pets」不適用喔。
L（房東，保持禮貌）： 嗨 Coco～我理解 ESA 在法律上跟一般寵物不一樣，我也會遵守 fair housing law，不因為你有 ESA 就拒租。
L： 不過，依照規定，如果要把牠當作 ESA，我需要一些基本文件來核實，例如：
- 開立 ESA 信的醫師或心理師姓名與執照資訊；
- 這位專業人員在你居住的州有合法執業資格；
- 你們之間有實際醫療關係，而不是網路買來的制式信件。
T： 喔，我在網路上有做測驗，他們有 email 一封信給我。我回家再轉給你。
L： 好，麻煩你在一週內 email 給我。我不會問你的診斷，也不會問你具體的狀況，只是要確認文件是真的、合法的。
🗣️ 對白二：隔天，HOA 來電＋鄰居敲門
HOA 電話
H（HOA Manager）： 你好，我是本社區的 HOA 管理員。我們收到住戶反映，你的單位出現一隻 Pit Bull，看起來是攻擊性犬種。我們社區規章禁止 Pit Bull 與某些大型犬，請你盡快說明。
L： 了解。租客說那是 ESA，我正在核實相關文件。請問 HOA 的規章，是全面禁止某些犬種，還是可以做合理 accommodation？
H： 原則上是禁止，如果有真正的 service animal，我們會個案討論。但對於 ESA，我們通常會看實際行為與風險，只要有 direct threat，我們可以要求移除。
L： 好，我會先了解 HOA 具體條文，之後再回報。
鄰居來敲門
同一天晚上，隔壁鄰居敲了 L 的門。
N（鄰居）： 不好意思，我是隔壁那戶。我今天帶小孩走過走廊，那隻狗突然衝到門口狂吠，小孩被嚇哭了。我們在這裡住很久，從來沒有 Pit Bull 出現過。
L： 真的很抱歉嚇到你們。謝謝你告訴我，我會先跟房客確認，也會請 HOA 協助看怎麼處理。如果你有任何影片或照片，也可以 email 給我做紀錄。
N： 好，我下次遇到會錄一下，謝謝你願意處理。
🗣️ 對白三：房東打電話給保險代理人
L： 我想確認一下。如果我的租客養 Pit Bull，而且說是 ESA，萬一狗咬人，我的房主險或房東保單會理賠嗎？
A（保險代理人）： 要看保單條款。有些公司會完全排除 dog bite，有些公司只排除特定犬種，有些則要求事前申報。如果你明明知道屋內有高風險犬種、卻沒有告知，未來發生事故時，保險公司可能會以「未告知重大事實」為由拒賠。
L： 那我可以要求房客買 renter’s insurance，並確認包含 dog liability 嗎？
A： 可以，而且我非常建議。至少要有 100,000 甚至 300,000 的 liability limit。你也可以在租約中寫明，房客要對自己 ESA 造成的損害負全責。
L： 了解，謝謝你。我會先確認 HOA 條款，再跟房客談。
🗣️ 對白四：ESA 文件怪怪的，房東要求補件
幾天後，T 寄來一封「ESA 信」。L 打開一看，覺得哪裡不太對：
- 信上只有 generic 公司名稱，沒有具體醫師姓名；
- 沒有執照號碼，也沒有州別；
- 內容非常制式，看起來像套版；
- 沒有說明雙方有實際醫療關係。
L（Email 回覆）： 謝謝你寄來文件。不過這封 ESA 信缺少幾個必要資訊：
- 開立者的姓名與專業資格（例如：持照心理師、精神科醫師）；
- 執照號碼與執業州別；
- 你與該專業人員之間的醫療關係說明。
依照相關規定，我需要能夠核實這位專業人員確實在你居住地合法執業，並且有足夠評估你需要 ESA 的背景。請在七天內提供補充文件，謝謝。
T（簡訊，語氣不悅）： 你為什麼要逼我？我已經有 ESA 信了，你沒有權利要那麼多資料！你這樣是歧視！
L（回覆簡訊）： 我不會問你的診斷，也不會要你的病歷。我只是依照法律，確認文件是否由合格的專業人員開立。這是程序要求，不是針對你個人的歧視。
🗣️ 對白五：狗在走廊失控，HOA 出手
幾天後，N 寄來一段手機影片給 L 和 HOA：Coco 在走廊沒有牽繩，看到有人經過，就衝到門口狂吠，幾乎要撲出去。
H（HOA 寄信）： 我們已收到多起投訴與影片證據，顯示你單位的狗在公共區域構成安全疑慮。根據社區規章，本 HOA 有權要求移除構成 direct threat 的犬隻，請在 10 天內提出改善計畫或移除該犬隻，否則 HOA 可能採取進一步行動與罰款。
L（轉信給 T，並附上說明）： 目前狀況已經不是單純「有沒有 ESA 信」的問題，而是：
- HOA 規章禁止特定犬種並要求住戶安全；
- 鄰居已經有明確的 fear 與影片作為證據；
- 保險公司對高風險犬種有可能排除理賠。
因此，我會寄出一份 3-Day Notice to Cure or Quit，內容會要求：
- 你在期限內提供合格 ESA 文件，並提出具體安全措施（例如：全程牽繩、口罩、不得在公共區域放開等）；或
- 你在期限內將 Coco 移出物業；
- 若你都不配合，可能視為嚴重違約，進一步終止租約並啟動法律程序。
T： 你們都針對我跟我的狗！我要找律師告你們！
L： 我尊重你找律師的權利。我也會保留所有文件、影片與 HOA 通知，必要時提供給你的律師與法院。我的目標是讓大家住得安全、符合法規，而不是針對你個人。
📚 劇後解析（一）：ESA 到底有哪些權利？房東可以要求什麼？
1️⃣ ESA ≠ 一般寵物，但也 ≠ 無限權利
在住房領域，合格的 ESA 可以享有：
- 不被當作一般「寵物」計算 pet rent 或 pet deposit；
- 房東與社區不可以因為單純「有 ESA」就拒租；
- 房東不能問具體診斷，也不能要求看病歷。
但同時，ESA 並沒有：
- 像 service dog 一樣可以隨意進出所有公共場所的 ADA 權利；
- 免除所有行為責任 —— 咬人、吠叫、破壞，仍然可以依違約或安全理由被要求改善或搬離。
2️⃣ 房東可以合理要求的 ESA 文件
房東可以要求的，重點是「文件是否真實且來自合格專業人士」，而不是診斷細節。實務上常見要求包括：
- 開立 ESA 信的專業人員姓名與職稱（心理師、精神科醫師等）；
- 執照號碼與執業州別；
- 確認有實際醫療關係，而不是單純網路問卷換一封信；
- 文件需是近期、與目前住房需求有關。
房東不能問：「你是哪一種疾病？」「你吃什麼藥？」這些都屬於醫療隱私。
3️⃣ Direct Threat & Undue Burden：什麼時候房東可以說 NO？
在某些情況下，即使有 ESA 文件，房東仍可能合理拒絕或要求移除動物，例如：
- 動物已顯示出明顯攻擊性或不受控制，對他人構成直接威脅（direct threat）；
- HOA 或建築結構有特殊限制，使得安置這隻動物會造成不合理負擔（undue burden），例如保險完全不承保、必須支付極高額外成本才能維持保障；
- 租客拒絕遵守基本安全規範（牽繩、口罩、訓練），導致公共區域長期不安全。
重點不是「我不喜歡 Pit Bull」，而是「有沒有實際風險與合理證據」。
📚 劇後解析（二）：HOA、保險、房東之間怎麼拆開看？
4️⃣ HOA 的角色：社區規章＋罰款壓力
在有 HOA 的社區裡，房東必須同時面對：
- HOA 對犬種、體型、公共區域行為的規定；
- 住戶投訴與影片證據；
- 違規時可能產生的罰款 —— 通常是先開在「屋主」身上。
所以房東不只是幫 HOA 傳話，而是如果不處理，最後金錢與法律後果會回到自己。
5️⃣ 保險公司的立場：風險可以不承保
保險公司在意的是「風險」，不是情緒支持需求。實務上：
- 有些保單直接排除 dog bite（犬咬傷害）；
- 有些列出特定犬種不承保；
- 若投保人沒有如實告知已知風險，發生事故時可能以「重大事實未揭露」為由拒賠。
這也是為什麼房東可以合理要求租客購買 renter’s insurance，並在租約中寫清楚動物行為造成的損害由租客負責。
6️⃣ 房東自保小抄：遇到 ESA 要走的六個步驟
- 看租約：租約怎麼寫 pet policy？有沒有預留合理 accommodation 的空間？
- 要文件：書面 ESA 信＋可核實的專業資訊，不要只接受「我有 ESA」口頭說法。
- 查規章：HOA 規定、保險條款、當地法律，先搞清楚限制在哪裡。
- 看行為：有沒有咬人、衝撞、吠叫、嚴重影響他人安全或安寧？
- 寫紀錄：所有溝通盡量用 Email / 簡訊，留存 HOA 信件與鄰居影片。
- 必要時尋求專業協助：例如房東律師、保險代理人，一起評估 direct threat / undue burden 的界線。
你不是在「跟 ESA 對抗」，而是在同時照顧三件事：
- 身心有需求的房客；
- 其他住戶與社區的安全感；
- 自己作為屋主的法律與保險責任。
懂規則、留紀錄、好好溝通，房東才不會在 ESA 議題裡被情緒勒索，也不會踩到 fair housing 的紅線。
🌐 English Summary – ESA Pit Bull in a Rental: Can the Landlord Say No?
In this episode, a tenant moves into a Newark townhouse with a pit bull named Coco and claims the dog is an Emotional Support Animal (ESA) exempt from the “no pets” clause. The HOA has a breed restriction, neighbors submit videos of the dog lunging and barking in the hallway, and the landlord’s insurer warns that dog-bite incidents involving restricted breeds may not be covered.
The key takeaways for landlords are:
- You may verify ESA documentation (licensed provider, state of practice, therapeutic relationship) without asking for specific diagnoses.
- ESAs are not ordinary pets, but they also do not have unlimited rights like fully trained service animals.
- Even with ESA status, a dog that poses a direct threat to others or creates an undue burden due to HOA rules or insurance limitations may justify denial or removal, if handled carefully and consistently with fair housing laws.
- Requiring renter’s insurance with liability coverage and enforcing reasonable behavior rules (leash, control, no aggression) is usually acceptable.
- All decisions should be well documented: emails, HOA letters, neighbor complaints, photos, and videos.
As a landlord, your role is to balance disability accommodation, community safety, and your own legal/insurance obligations. When in doubt, consult qualified legal and insurance professionals in your state before making final decisions.
📂 延伸閱讀｜Landlord Script Series（1–6 集）
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